В детстве я очень любил читать сочинения финской писательницы Туве Янссон о похождениях семейки Муми-Тролля и его друзей. Был в этой саге один герой-скептик, Ондатр, настольной книгой которого был философский трактат «О тщете всего сущего», смысл которого мой детский мозг одолеть не мог в силу малого житейского опыта.
Зато сейчас все встало на места: тщет, то бишь бессмысленность всего сущего, то есть повседневного, ярко раскрылся на примере строительной нашей отрасли, если рассматривать ее опять же с обывательской точки зрения. Ну, то есть сколько казахстанцев улучшило свои жилищные условия в результате гигантской стройки, которая идет уже не только в Астане и в Алматы, а по всей республике? И не один, не два года идет, а уже несколько десятилетий – ежегодно правительство отчитывается о сдаче нескольких миллионов квадратных метров снова и снова. Как говорит в таких случаях Валерий Георгиевич Карпин, ершистый футболист и не менее теперь задиристый тренер: «Ну, и?!».
Три четверти (76%) больших казахстанских семей живут в стесненных условиях, свыше миллиона домохозяйств, состоящих из пяти человек и более, вынуждены ютиться в одной комнате – это констатирует не какой-нибудь записной профессиональный оппозиционер, которому по барабану, кто именно сидит в Ак Орде, он всю жизнь будет оппозиционировать, потому что ему за это …кто-то платят. Нет, эти данные привел вполне себе благополучный и устроенный в этой жизни CEO Dasko Group Дармен Садвакасов в ходе закрытого круглого стола BI FINANCE «Ипотека в Казахстане: что нас ждет завтра» — по его же словам, перспективы улучшения жилищных условий ограничены доходами населения, поскольку 46% занятых в стране по его определению являются «работающими бедными». «Из 1,5 млн домашних хозяйств, состоящих из пяти лиц и более, 37% занимают только часть комнаты, 39% проживают в одной комнате. Для нас эта цифра была шоковой. Такие некомфортные условия негативно влияют на развитие семьи, у них нет личного пространства и возможности для отдыха. Улучшение жилищных условий населения окажет важнейшее значение для качества жизни граждан», — сказал Садвакасов. Согласно стандартам ООН, на одного человека должно приходиться 30 квадратных метров жилья, а у нас в 2023 году этот показатель достиг 24 квадратных метров.
И Бог с ним, с ООН, мы отстаем даже от стран бывшего соцлагеря: в Польше этот показатель равняется 27 кв.м., а в соседней России – 28 кв.м. И это при том, что в этих странах население больше, чем в Казахстане (36 с лишним миллионов в Польше, 145 миллионов в России), то есть им для обеспечения своих показателей на душу населения приходится сдавать в разы большую квадратуру. Впрочем, дело не в количестве квадратных метров, а в неплатежеспособности населения – по данным Садвакасова, доход наших «работающих бедных», коих около 50% от всего трудоспособного населения, составляет от 30 тысяч до 150 тысяч тенге. При таких заработках на квартиру не заработаешь и в ипотеку не влезешь, какой бы льготной она не была. В сухом остатке, по наблюдениям CEO Dasko Group, только 6% занятого населения мегаполисов имеют возможности для накоплений после покрытия своих базовых потребностей. Казахстанцы просто не могут купить квартиру, а проникновение ипотеки среди населения составляет 4% против показателя в 50% в развитых странах.
«К среднему классу, преуспевающему и обеспеченным людям можно отнести всего лишь 16%. И это, конечно, очень серьезная социальная проблема, неравенство доходов и неравенство условий жизни. То есть мы отчаянно бедные, у нас такое вопиющее неравенство в доступе к жилью между регионами, ипотека только для избранных», — отметил Садвакасов.
Он пояснил, что коммерческая ипотека является дорогой, с высокой переплатой (около 300%). Государственные жилищные программы на сегодня ориентированы в основном на первичный рынок, который не способен, по мнению аналитика, удовлетворить имеющийся спрос. Жилье на вторичном рынке дешевле, доступнее, разнообразнее, дает меньшую финансовую нагрузку, добавил он. К примеру, при меньшей стоимости квадратного метра на первичном рынке (484,6 тыс. тенге) по сравнению со вторичным (507,7 тыс. тенге), итоговая цена выходит примерно одинаковой (на уровне 30 млн тенге за 60 кв.м.). Такая ситуация происходит оттого, что первичное жилье предлагается в основном в черновой отделке и покупателю еще нужно вкладываться в ремонт и комплектацию. Кроме того, в Казахстане более половины домов (1,4 млн ед.) были построены еще до обретения независимости, на них до сих пор приходится около 60% жилищного фонда страны. Почти половина устаревшего жилого фонда расположена в южных регионах (38%) и мегаполисах страны (8%). Обновляется жилищный фонд темпами порядка 2% в год, то есть полного замещения советских домов новостройками можно ждать только лет так через двадцать. Хотя низкая платежеспособность населения может скорректировать эти темпы: если квартиры никто не берет, для чего их продолжать штамповать? В качестве решения проблемы с доступностью жилья Дармен Садвакасов предлагает расширить условия ипотечного кредитования на вторичном рынке. Он уверен, что это также позволит стимулировать спрос на первичное жилье и улучшить жилищные условия для граждан.
Большинство экспертов, выступавших на этом круглом столе, согласились с Садвакасовым в том, что квартирный вопрос нужно разрешать в первую очередь за счет повышения доходов граждан, а также разработки новых инструментов ипотеки. К примеру, глава «Первого кредитного бюро» Руслан Омаров считает, что необходимо стимулировать спрос через расширение льготных программ на вторичное жилье, экономист Эмиль Шамсутдинов уверен, что жилищные программы надо активнее расширять на регионы и малые города, а президент Ассоциации застройщиков Виктор Микрюков заявил о необходимости разработки целевых программ, направленных не только на покупку квартир, но и на улучшение жилищных условий казахстанцев. Он предложил Отбасы банку рассмотреть этот вопрос в своих программах. Кроме того, по его словам, застройщикам нужно обращать внимание на качество строительства, а также сделать эту сферу максимально легальной. Микрюков предлагает дать возможность казахстанцам менять квартиры на большую жилплощадь по принципу Trade-in (обмен старого на новое с доплатой). При этом правительству необходимо будет вкладываться и сотрудничать с застройщиками, чтобы жилье было более качественным и доступным.
Противоположное мнение выразил экономист Галымжан Айтказин. Он считает, что помогать с жильем нужно не всем, иначе «разрушится вся рыночная система«.
«Мне нравится, как все организовано сейчас (программы Отбасы банка и государственные, которые направлены лишь на определенные категории населения). Я считаю, что нужно уходить в сторону именно таргетированной, точечной поддержки. Это должно стать приоритетом. Особенно что касается господдержки, поскольку все мы понимаем, что сегодня доля ипотечного кредитования со стороны государства занимает лидирующую позицию. Государство через Отбасы банк задает целый тренд на рынке», — отмечает он.
В то же время, представитель Altyn Bank отметила, что согласно их анализу только 5% населения могут воспользоваться ипотечными программами. Она выразила мнение, что банки и застройщики должны работать совместно.
«По моему опыту, очень хорошо работают программы, когда идет коллаборация государства с банками, либо строительных холдингов вместе с банками, где какую-то часть расходов компания готова возложить на себя за заемщика. Поэтому нужно, наверное, в каждом регионе развивать этот симбиоз», — добавила она.
Наконец, глава ОТБАСЫ банка Ляззат Ибрагимова согласилась с тезисом про недостаточность ипотечных инструментов, которая порождает низкое потребление. Эту проблему, по ее словам, можно решить с помощью дальнейшего развития системы жилищно-строительных сбережений – в общем, застройщики и банкиры уже созрели для установления новых правил игры на жилищном рынке, поскольку понимают, что скоро могут остаться на бобах без притока клиентуры. А клиентура с заработком от 30-ти до 150-ти тысяч тенге в месяц к ним под действующие правила кредитования не пойдет, так что государству, хочет оно того или нет, нужно срочно возглавить процесс строительства новой ипотечной парадигмы. Ну, хотя бы для того, чтобы убедиться в корректности высказывания г-на Садвакасова относительно числа «работающих бедняков» – глядишь, тогда возможность вмешательства в процессы установления заработной платы в частных компаниях со стороны государства станет с точки зрения наших чиновников более легитимным.